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在美国买房
前两年国内房产放卫星,又见了电视上的底特律单户房求售1美元,有朋友就动心了.在落日单相思之前,有必要把美国购房常识普及一下.
美国房价基本市场主导,前段时期的政府购房补贴(减免部分符合条件的个人收入税)把房价挺了一下,现在大部分地区,尤其是长跌不懈之处,翻了一下眼睛,又要昏昏入睡.主要是就业形势严峻,导致需求不足,银行手里举着的第二只鞋(回收的大量不良贷款清理的房子)还高高在上,供给有余.更有甚者,银行被蛇咬后,基本紧捂口袋亲妈都不借,造成纵然房贷利率屡创新低(30年固定近期年息4.5%左右,20%首付),仍然鲜有成交. 甚至有不少执行中的交易因为房价评估(appraisal)价格低于协商价(与贷款关联,80%贷款 LTV – loan to value)而夭折,造成买方不得不谨慎从事,动眼不动手. 但凡现在基本价格趋稳或稳中有升的地区,皆为气候适宜(加州),就业尚可(德州),精英辈出(教育好基础高,纽约,麻省周边).
房价和当地租房市场紧密相连,若房租走下坡路,租房就更有吸引力,本是同根生,如果人口相对稳定,多一户房客就少一个房主.反之亦然.
购房种类繁多,分住宅(residential)或商用(commercial).四套及以下是住宅,住宅房贷款相对容易得多,自己住(primary residence)首付20%即可(商用现在一般在50%以上),出租房(rental property)住宅的同期利率/费用要高一些(0.75%左右).当然大家对贷款并不感兴趣,美国银行也对身份和稳定收入有严格规定,但是知道这些后,你就会对市场和以后的交易对方(买家买你的房)有基本了解.
费用.每年固定费用计有:
地产税(property tax),各地不一,一般房价1%-2%.
还要看有没有居委会(HOA - home owner association),一般城区高层公寓或共管的小区都有,视条件和服务, 有的一年几千,有的百余.购房前要了解清楚.
如贷款的话,贷方要求火险(Home owner insurance, 只含金木不含水火土)一般约为房价0.1%-0.2%.
贷款的本金(principal)和利息(interest).
以上除保险费用和本金,均可在联邦个人收入税(federal income tax)中相应减免(要选择Itemized Deduction),各州的税法不一.
以上住房保险中金木水火土是:
金-房屋受损后的修复重建费用,木-修复重建所需材料(美国住房一般木结构,防震), 水-水灾(flood),火-火山爆发(volcano eruption),土-地震(earthquake).如果房屋坐落在洪泛区(flood zone),银行还要求购买洪灾保险.
正常情况下,一般房价每年上涨约3%-5%(长期趋势),卖房时一般卖方支付5%-6%的佣金(commission fee)由买卖双方地产经纪瓜分.所以一般建议持有5年以上.
如果可行的话, 建议购买专门的地震保险,尽量选择自付(deductible)低的(10%), 一般15%-20%.
上面的底特律特价房基本上是不能直接住,要先期投入修缮,卖方之所以奉送,基本只求从中解脱(如地产税和维护费用).再有就是一般同区的邻居对管理维护不善颇多怨言,因为其房价也受连累(一颗老鼠屎坏一锅粥).
对于有意投资购房出租的朋友,不妨先参阅几本书.自己住和不住的房很多方面观念差别很大, 如折旧(depreciation)和报税.
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